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自2016年始，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策越收越緊，許多城市陸續(xù)推出限購(gòu)、限貸、限賣(mài)政策，國(guó)內(nèi)樓市的“錢(qián)景”日趨不明朗。
在此情況下，海外置業(yè)尤其是海外購(gòu)房，成為中國(guó)高收入家庭關(guān)注的焦點(diǎn)。但購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)不是件容易的事兒，過(guò)程中隱藏著各種各樣的“坑”，中國(guó)投資者一不小心就有可能掉坑里。下面我們就來(lái)看看，海外置業(yè)都有那些坑。
價(jià)差上的坑
據(jù)媒體報(bào)道，北京的董先生因看中了西班牙購(gòu)房即可移民的政策，故選擇在西班牙置業(yè)。買(mǎi)房以及移民的過(guò)程都很順利，但董先生一家來(lái)到西班牙定居后，一次與鄰居閑聊時(shí)，董先生才發(fā)現(xiàn)自己的購(gòu)房?jī)r(jià)格比同時(shí)期購(gòu)房的鄰居高了至少20萬(wàn)歐元。
覺(jué)得自己被坑后，董先生找到律師咨詢(xún)此事。卻被告知，西班牙為自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)自由定價(jià)。董先生已經(jīng)簽訂了買(mǎi)房合同，同意房屋價(jià)格，并自愿付清了全款，表明此交易程序已經(jīng)完成，合同也真實(shí)有效， 并不符合西班牙刑法第248條關(guān)于構(gòu)成詐騙的規(guī)定。
投訴無(wú)門(mén)的董先生只好再三表示“自己吃了啞巴虧，二十萬(wàn)歐元買(mǎi)個(gè)教訓(xùn)”。董先生之所以會(huì)吃這個(gè)啞巴虧，是因?yàn)樵谫?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前，沒(méi)有進(jìn)行指標(biāo)分析價(jià)格是否合理。
應(yīng)對(duì)辦法：
如果要是不想跟董先生吃一樣的虧，購(gòu)房一定要拋開(kāi)個(gè)人喜好，通過(guò)對(duì)國(guó)際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的結(jié)果來(lái)判斷這個(gè)房子是否值得購(gòu)買(mǎi)。租售比、收入與房?jī)r(jià)比、失業(yè)率、空置率、租金回報(bào)率是你要考慮的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
租售比可以幫你判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽患彝ツ晔杖肱c房屋均價(jià)比可以幫你判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否合理；失業(yè)率幫你判斷未來(lái)3~6個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)。只有這樣，才能清楚知道當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的行情，不被人坑！
土地價(jià)值上的坑
房地產(chǎn)專(zhuān)家為我們舉了一個(gè)生動(dòng)有趣的例子說(shuō)明：假如在美國(guó)的洛杉磯投資一套房產(chǎn)，價(jià)格同樣是50萬(wàn)美元，一套是公寓，另一套是獨(dú)棟別墅。
公寓位于市中心，兩房，需繳納5000美元印花稅。根據(jù)該州印花稅為土地價(jià)值的5%可推算出土地價(jià)值為10萬(wàn)美元，建筑價(jià)值為40萬(wàn)美元，聯(lián)名地契。 而別墅位于郊區(qū)，需繳納13500美元印花稅，可知土地價(jià)值為27萬(wàn)美元，建筑價(jià)值為40萬(wàn)美元，獨(dú)立地契。
通過(guò)比較可得出一下結(jié)論：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。因此在海外購(gòu)房時(shí)，千萬(wàn)別忽略土地的價(jià)值。國(guó)內(nèi)買(mǎi)居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國(guó)外更多是永久產(chǎn)權(quán)。
應(yīng)對(duì)辦法：
土地是有限資源，長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，會(huì)有損壞、折舊。在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。
地段上的坑
據(jù)媒體報(bào)道，劉先生在進(jìn)行一番比較后，認(rèn)為奧克蘭地區(qū)西區(qū)的某地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅驚人，增值潛力很大，于是以18萬(wàn)新幣（約80萬(wàn)元人民幣）的價(jià)格買(mǎi)下了一棟房屋，然而，令劉先生萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，自己在新西蘭剛買(mǎi)的房子在短短兩個(gè)月內(nèi)竟然被盜3次！
該房屋接連遭到兩次入室偷盜不但令房客損失慘重，還使得劉先生購(gòu)置的全新家電也被洗劫一空。遠(yuǎn)在國(guó)內(nèi)的他不得不請(qǐng)長(zhǎng)假用來(lái)處理被盜后的報(bào)警、保險(xiǎn)理賠、房屋修繕等繁瑣的問(wèn)題，同時(shí)要面臨同樣遭受損失的友人和房客的責(zé)難。
為啥劉先生會(huì)遭受如此劫難？ 皆因他只看到了該地區(qū)近年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅，認(rèn)為增值潛力大就豪爽買(mǎi)下，殊不知這地區(qū)卻是奧克蘭治安環(huán)境比較差強(qiáng)人意的地區(qū)，所以才釀成了兩個(gè)月慘遭三次盜竊的事件發(fā)生。
應(yīng)對(duì)辦法：
海外置業(yè)無(wú)論是自住還是投資，首先要明確目標(biāo)城市的購(gòu)房區(qū)域和周?chē)木幼∪巳骸o(wú)論在哪個(gè)國(guó)家購(gòu)房，本地人或白人聚居區(qū)域都是首選，此外也可以選擇中國(guó)移民聚集地。這樣的話，附近的設(shè)施以及治安環(huán)境都會(huì)比較穩(wěn)妥。
法律法規(guī)上的坑
據(jù)媒體報(bào)道，北京的徐女士花費(fèi)300萬(wàn)元人民幣在地中海小國(guó)塞浦路斯購(gòu)買(mǎi)了一套面積達(dá)90平方米的公寓。而令人驚訝的是，許女士不但無(wú)法獲得房屋地契，而且在去年8月，她兒子的永久居留權(quán)被取消。
原因是塞浦路斯移民法規(guī)定孩子年滿18周歲就會(huì)失去永久居留權(quán)，重新申請(qǐng)的話必須滿足一定的財(cái)產(chǎn)要求，其中一條就是名下的房產(chǎn)退稅后的價(jià)格要達(dá)到30萬(wàn)歐元。而許女士購(gòu)買(mǎi)的公寓退稅后的價(jià)格為29萬(wàn)歐元。
出現(xiàn)這個(gè)局面的原因是，許女士表示他對(duì)塞浦路斯當(dāng)?shù)氐乃姓叨际墙?jīng)由移民的中介公司告知她的，如今中介公司的多個(gè)保證都未能實(shí)現(xiàn)，許女士擔(dān)心未能獲得房屋地契的她的房子隨時(shí)都會(huì)被銀行收走，花出去的300萬(wàn)元最后只是打了個(gè)水漂。
應(yīng)對(duì)辦法：
海外購(gòu)房一定要事先研讀當(dāng)?shù)貙?duì)于非本國(guó)居民購(gòu)房的法律法規(guī)、限制條款以及貸款和稅費(fèi)要求。否則你跨越千山萬(wàn)水好不容易賺的那點(diǎn)兒錢(qián)和你通過(guò)各種購(gòu)房技巧獲得的收益，就都被當(dāng)?shù)卣?ldquo;收走了”。
資金安全上的坑
據(jù)報(bào)道，上海某公司高管魏先生通過(guò)一家中西合資的咨詢(xún)公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅，總價(jià)27.9萬(wàn)歐元。西班牙公房產(chǎn)司告訴魏先生，如果公證書(shū)上房屋價(jià)格可以寫(xiě)低一些，那么房東可以少交點(diǎn)稅，這樣也可給魏先生適當(dāng)優(yōu)惠房?jī)r(jià)。
魏先生聽(tīng)取了該咨詢(xún)公司的勸告，授權(quán)該公司私下向房東支付7萬(wàn)歐元，并做了“陰陽(yáng)公證書(shū)”，將公證書(shū)上的價(jià)格由27.9萬(wàn)歐元寫(xiě)成20.9萬(wàn)歐元。然而收到這筆差價(jià)后咨詢(xún)公司卻翻臉不認(rèn)人，導(dǎo)致魏先生的7萬(wàn)歐元蒸發(fā)。
應(yīng)對(duì)辦法：
在海外置業(yè)時(shí)一定要保證資金安全。匯款出去，要知道誰(shuí)收錢(qián)，美國(guó)房產(chǎn)交易都是匯款到第三方的信托賬戶(hù)，而且合同都是經(jīng)過(guò)律師審查的。所以給錢(qián)的時(shí)候，要是要求你直接匯款給私人那就要小心了。
不靠譜的中介挖的坑
教音樂(lè)的胡老師退休后，決定和老伴兒一購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的形式移民西班牙，安享晚年。在馬德里某華人聚集區(qū)看房時(shí)，胡老師認(rèn)識(shí)了某華人中介。該中介聲稱(chēng)可包辦胡老師移民的整套手續(xù)，收費(fèi)僅千余歐元。
胡老師交了定金后，該中介陪同胡老師老倆口辦理了申請(qǐng)外國(guó)人身份證號(hào)碼、銀行開(kāi)戶(hù)和授權(quán)等手續(xù)。胡老師回國(guó)后覺(jué)得事情可疑，便想中斷服務(wù)，卻遭到該公司的威脅：如果胡老師不繼續(xù)辦理移民，則無(wú)權(quán)要求返還之前來(lái)西班牙辦理的材料。
這樣一來(lái)，胡老師的移民計(jì)劃受到了影響：一來(lái)需要再次來(lái)西班牙重新辦理各項(xiàng)手續(xù)；二來(lái)胡老師的銀行授權(quán)書(shū)和匯款文件也被該中介扣住，胡老師擔(dān)心自己未來(lái)在西班牙投資的安全性會(huì)有隱患。胡老師左右為難，不知如何跳出這個(gè)坑。
應(yīng)對(duì)辦法：
找一家靠譜的移民中介機(jī)構(gòu)，找一家靠譜的移民中介機(jī)構(gòu)，找一家靠譜的移民中介機(jī)構(gòu)。
重要的事情說(shuō)三遍（限于篇幅，關(guān)于靠譜的移民中介機(jī)構(gòu)必須具備的條件，我們?cè)谙乱黄谖恼轮型瞥觯凑?qǐng)關(guān)注）。
中國(guó)投資者只有牢記這些坑，海外置業(yè)才有能力避開(kāi)各種坑！
加中寰球移民-專(zhuān)業(yè)移民服務(wù)， 歡迎您來(lái)電咨詢(xún)400-660-1806
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